(也有一些城市如果逆周期大涨还是会要调控-多彩贵州网
点击关闭

市场放松-(也有一些城市如果逆周期大涨还是会要调控

普京当街被问月薪

一是元旦降准后,一季度市場資金面較為充裕,流向樓市的資金不可阻擋;

二是調控已有兩三年,各個一二線城市的市場上已經積累了大量的需求等待釋放。

房價漲幅相比2018年有所擴大,也高於全國水平,但和百城水平相差不大

但最近幾年來,調控越來越密集,各個城市實行一城一策后,周期已經完全被打亂,所以你只要根據你當地的情況來判斷即可。

對於大多數二線城市來說,2020小陽春的概率較大。

供應預售管控趨於寬鬆、供應積極放量,緩和了房源不足的矛盾

那2020呢?二線城市會怎樣?剛需怎麼辦?

地價地價走出降溫通道繼續上漲,要低於全國百城數據,但高於全國水平

我們從上圖最近十年的存銷比可以看出,2019年22城總的存銷比為8.8,僅僅高於2016年和2010年,明顯低於其他年份,也就是說,現在市場並不存在多大的去化壓力,只要稍微放鬆一點調控,房價就易漲難跌。

  大部分二线城市最近十年的大概走势是,08年惨跌,09年V型反转,10年继续上涨,11年-12年进入调整期,13年小幅反弹,14年又陷入低谷,15年略微回暖,16-17进入大牛市,疯狂上行,18年大多进入调整期,19年小阳春后,再次回归平稳。

2019年1月,當時也是春節前,我在分析二線城市購房時機的時候說過,二線城市的市場反應,會晚於一線城市,一線跌了,二線當然也會跌。

不過一頓微觀分析猛如虎,其實宏觀已經決定漲跌了。

只有庫存足夠多,房價才沒有上漲壓力,如果庫存告急,像深圳一樣,房價想要跌,那是真的太難了。

珠海2019年調控放鬆后,橫琴的新房漲價和去化非常明顯,現在基本上沒有幾個新盤在賣了,沒有房源,橫琴60%的買家是來自港澳,他們的嗅覺特別靈敏,但珠海其他片區的去化就沒這麼好,因為橫琴的供給量非常少,賣一個少一個,所以區域分化也很明顯。

有的城市因為調控早,從17年就開始在調整了,比如廈門,2018年年底島外房價最高跌到20以上的時候,2019年春天有一波反彈,但因為調控沒有放鬆,下半年又跌回去了,地價最高腰斬,但2018年年底和2019年年底入市我認為都可以。

宅地宅地交易活躍,依然說明房企對此類城市拿地的重視程度

數據來源:易居研究院中國百城系列報告

二調控兩三年後,調控政策邊際性效應也會逐漸減弱,一般頭兩年效果會顯著,到後面市場逐漸適應,而且慢慢滿足條件的人也會多一些,所以需求又會逐漸釋放出來。

但限價依然會存在,保持房價穩定是不可逾越的紅線,比如容忍房價漲幅跟人均可支配收入增長相匹配,像深圳就說二手房漲幅要控制在5%以內。

而非省會的發達二線城市,類似佛山這樣級別的,會用人才引進的方式,比如本科以上直接不受戶口和社保的限購就能買房。

  成都的二手房市场,跌的最狠的是2018年下半年,底部就是2018年年底,而2019年房价处于一个平稳的态势,虽然成都的二手房房源量在不断增长,目前达到12.4万套,但是2019年的成交量也明显要高于2018年,达到了11.48万套。

後來確實有很多城市出現了小陽春。

有的城市比如青島,泡沫一直到2018年6月份上合峰會結束才開始破滅,接着就是摧枯拉朽式的下跌,到現在已經跌了20-30%,肯定已經到位了。

2016年地王頻出,很多地王至今都沒有解套,後面兩年地價跌了才算正常。

所以對於調控放鬆的地方,大家要多留意一下。

最後總結一下:2020年二線城市你所在城市房價行情如何,是漲是跌,多留意以下幾方面:

而有的城市因為人才引進的原因,漲幅持續過久,後面2019調控升級,才被制服,比如西安。

原因有幾個一我國過去的房地產小周期規律下,一般存在着兩年下跌一年上漲的規律,需求在連續兩年壓制后逐漸進入到復蘇階段。一般一線城市先行一年,二線城市晚一年。

3、地價,漲了還是跌了?2018、2019的土地供給量多不多,地價跌了沒有,如果麵粉跌了,麵包也就沒有漲價的壓力,如果地價漲的猛,那房價恐怕也會想辦法變相漲上去。

  所以我认为成都最困难的时候肯定已经过去了,随着调控的放松,我估计到2020年,市场还会继续回暖.

搜索一下你們當地的房產公眾號寫的文章,看看2020年的新房供給量,相比2019年是增是減。

政府仍然會從需求端着力,一些省會城市,可能會有一些郊區直接放鬆限購,比如學習廣州三個區;

所以對於跌到位的城市來說,我建議剛需見好就入市,特別是每年春節前後,都是買房的好時機,其實最好的是每年年底,開發商急於回款的時候,打折促銷活動特別多,已經調整兩三年的城市,我覺得基本上已經問題不大了。

小陽春可期,因為一是成都的區域限購調控放鬆了,二是2018年的調控已經過去一年多,對於限購2年的那些人,很多人馬上又有購房名額了。

有的城市之前限購過松後面也是2019年多次升級才熄火,比如蘇州,這種就看調整的程度如何了。

雖然4月份之後行情又有所轉冷,但是對於剛需來說,再轉冷,你在下跌20%的價格下買入也不會吃虧,基本上屬於抄到底了。

像環京那種腰斬的,我依然認為剛需可以閉着眼睛買。

庫存延續2018年走勢,庫存繼續反彈,有繼續增加的風險

從成交、庫存、供應、存銷比、房價、宅地、地價、地價房價比等八大指標來評估,2019年,這些城市並沒有出現明顯的下跌和蕭條,情況都要好於2017、2018年,反而出現了回暖。

四限中,限貸、限售,依然會維持,不可能輕易放鬆,但限購可能會變相放鬆,而限價會有所放鬆,就是跟二手房的倒掛會逐漸喪失。

把握樓市調控周期,精準抓住買賣房信號,跟着櫻桃一起買大房子

存銷比總體上處於歷史低位,導致房價漲易跌難

對於調整到位的城市,剛需可以大胆入市。

2、新房供給量的多少,也就是庫存。

但如果跌到位了的城市,比如廈門,成都,此輪下跌過20%的完全就可以入市了。

我們以成都為例,成都2018年515調控升級后,這一年半內的效果最好,購房者如果是這一年半下手的話,市場的選擇餘地也會大很多,而從樓盤中籤率情況看,2019年四季度開始,市場有明顯升溫。

因為地價在漲,一直卡着不讓房價漲恐怕很難,二也是讓投機倒把的投資客沒有套利空間。

2019年22城相關房地產指標特徵和評價

指標2019年特徵和評價成交走出降溫通道,市場交易開始反彈,跑贏全國大市

地價房價比走出最高位區間,位於中間位水平,但高於中國百城水平  資料來源:易居研究院中國百城系列報告

政策面上,二線城市2020仍然難以大幅放鬆,但小幅放鬆的可行性較大。

易居今天出了一個22城的2019年評估報告,包括四個一線城市,還有天津、重慶、南京、杭州、廈門、合肥、濟南、武漢、成都、福州、鄭州、無錫、蘇州、瀋陽、長春、寧波、青島和長沙,基本上包含了二線熱點城市。

1、政策,是緊是松?(也有一些城市如果逆周期大漲還是會要調控,比如最近的南通),如果是鬆了,放鬆的程度如何?

今日关键词:广州将分三批开学